「相続した実家が空き家のまま放置されている」「将来、空き家の管理や対応に困りたくない」――そんな悩みや不安をお持ちではありませんか？人口減少や高齢化が進む中、空き家問題は多くの方にとって他人事ではありません。この記事では、空き家が抱える代表的なリスクや、相続時のよくあるトラブル、そして今からできる対策まで、誰でも理解できるように詳しく解説します。今後の安心のため、まずは空き家問題の本質を一緒に考えてみましょう。
問題の現状と相続がもたらす影響
日本では少子高齢化と人口減少の進行により、居住されないまま放置される住宅、いわゆる「空き家」が増加しています。総務省の調査によると、1993年の空き家（その他の住宅を含む）は約149万戸でしたが、2023年には約386万戸にまで増加し、うち約90万戸は腐朽・破損が認められる不適切な状態です 。
空き家が相続によって発生する背景には、「共有相続」に伴う意思決定の遅滞、経済的な負担や心理的な葛藤、そして所有者不明による管理の放棄が挙げられます。これらにより、相続後すぐに活用や処分が実現せず、空き家化が進行しやすい状況となっています。
空き家を放置すると、自治体から「特定空き家」や、前段階の「管理不全空き家」として指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。特定空き家に指定されてしまうと、税負担が最大で6倍になり、罰金や行政代執行といった強制措置の対象となるリスクもあります。特定空き家の問題には、助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階的な対応があり、最終的には所有者が解体費を負担しなければならない深刻な問題となります 。
| 項目 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 空き家の増加 | 少子高齢化・人口減少 | 全国で空き家戸数が急増 |
| 相続後の空き家化要因 | 共有相続・心理的葛藤・所有者不明 | 管理の停滞と放置 |
| 行政対応 | 特定空き家・管理不全の指定 | 税負担増・罰則・代執行 |
：相続した空き家を放置するリスク
相続によって家を取得したものの管理が行き届かず放置すると、さまざまな重大なリスクが生じます。以下のリスクを理解し、早めの対応を検討することが重要です。
| リスクカテゴリ | 具体的な内容 | 影響の程度 |
|---|---|---|
| 税負担の増加 | 「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。 | 中～高 |
| 物理的・トラブルリスク | 建物の老朽化による倒壊、火災、不法侵入などにしり、近隣とのトラブルや事故の原因になります。 | 高 |
| 維持管理・資産価値低下 | 光熱費や保険、修繕などの維持管理費がかかり、老朽化による資産価値の下落や地域価値の低下を招きます。 | 中 |
まず、税制度に関しては、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、手入れが行われずに放置された建物が「特定空き家」として自治体から指定されると、住宅用地としての軽減措置が受けられず、固定資産税が最大で6倍に膨れ上がる仕組みです。これは更地と同等の課税になるため、税負担が急増する典型的なリスクです。
次に、物理的なリスクとして、空き家は管理不在により劣化が進み、倒壊や火災のリスクが高まります。また、不法侵入や不法占拠の温床ともなり得て、近隣住民への被害やトラブルにもつながる可能性があります。そうした状況は自治体からの介入や処分リスクにもつながります。
さらに、物件を放置すると光熱費や清掃、保険料といった維持管理コストが発生し続ける一方、建物の老朽化により資産価値は低下します。市場での価値が下がれば、将来的に売却して利益を得ることも難しくなります。更には見た目の悪化が地域の印象や価値にも影響しかねません。
以上を踏まえると、相続した空き家を放置しておくことは、「税負担の急増」「事故・トラブルの発生」「コストと資産価値の悪化」といった複合的なリスクをもたらすため、早期に専門家に相談いただくことが有効です。
相続後の空き家に対する選択肢（管理・活用・手放し）
相続後に空き家をどう扱うかは、大きく「法的対応」「管理支援」「活用・売却」の３つに整理できます。それぞれの選択肢を比較しながら、自社へのお問い合わせにつなげる具体的な行動を解説します。
| カテゴリー | 具体的な方法 | ポイント |
|---|---|---|
| 法的対応 | ・相続放棄、限定承認 ・相続財産清算人への引き渡し |
相続放棄で空き家を引き継がないことは可能ですが、3か月以内の手続きが必須です。現に占有している場合は保存義務が残ることもあり、専門家相談が重要です。 |
| 管理支援 | ・業者による空き家管理委託 ・司法書士・税理士等専門家との連携 |
遠隔地の管理や劣化・治安リスクの対応には、専門業者や専門家との連携が安心・安全です。定期巡回や清掃、行政対応まで含めた支援が可能です。 |
| 活用・売却 | ・賃貸（民泊・長期賃貸など） ・売却や土地活用（駐車場・貸地など） |
早めに活用や売却を検討すれば、固定資産税の負担軽減や建物劣化の回避につながります。適切な査定・活用プランの提案が効果的です。 |
まず、法的対応として「相続放棄」や「限定承認」が挙げられます。相続放棄は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申述が必要で、空き家を含む一切の財産・負債を放棄する制度です。ただし、申述後も「現に占有している」場合は保存義務が残るケースがあり、2023年4月の民法改正でも注意が必要です（※）。また、相続人が全員放棄した場合は、「相続財産清算人」の選任により空き家を清算・国庫帰属させることができますが、手続きや費用負担などが伴います（※）。
次に、管理支援です。自身で遠方の物件を管理する負担が大きい場合、管理委託が効果的です。専門業者による定期巡回、清掃、見回り、連絡体制の整備などを依頼することで、物理的リスク（倒壊、放火、不法侵入）や近隣トラブルを予防できます。また、司法書士や税理士などと連携することで、登記整理や税務対応など法務的・税務的な課題にも対応できます。
最後に、活用・売却という現実的な解決策があります。空き家を賃貸（民泊・長期賃貸）に活用したり、駐車場や倉庫として土地利用を変更したりすることで、固定資産税の特例を維持したり、収益化を図れます。あるいは、早期売却により維持費やリスクを回避することも可能です。空き家を放置すると老朽化や犯罪への利用などのリスクが高まり、街の景観や資産価値にも悪影響が及びます。
当社では、法的手続きのアドバイスに限らず、管理・活用・売却の各段階に応じたサポートをご提供していますので、まずはお気軽にご相談ください。
相続前にできる空き家問題の予防策
将来実家が空き家にならないようにするには、生前の段階から対策を講じておくことが重要です。以下では、相続前にできる具体的な予防策を整理してご紹介します。
| 対策項目 | 内容 | 効果・ポイント |
|---|---|---|
| 遺言書・生前対策 | 遺言書作成や生前贈与、家族信託などで意思を明確にする | 相続後の意思決定の混乱を避け、一貫した引き継ぎが可能になります。家族間のトラブル予防にもなります。 |
| 専門家との連携 | 不動産鑑定士・税理士・司法書士と相談し準備する | 資産評価や相続税対策、登記整理などをスムーズに進められます。 |
| 相談体制づくり | 行政や地域の相談窓口と連携して早期相談 | 制度や支援サービスの活用が可能となり、適切な予防ができます。 |
まず、遺言書の作成や生前贈与、家族信託などを活用することで、所有者の意思を明確にし、相続後に空き家となるリスクを抑えることができます。家族信託については、認知症などで判断力が低下した場合にも資産の管理が途切れず、安全に引き継ぐ手段として注目されています（生前対策全般）。
また、不動産鑑定士・税理士・司法書士などの専門家と連携することは、相続前の資産評価、相続税軽減策、所有者名義の整理（相続登記）を進めるうえで欠かせません。相続登記の義務化（令和6年4月から）に備える意味でも、事前の相談が重要です。
さらに、放置前の段階で行政の相談窓口や空き家対策支援協会などに相談体制を整えておくことも効果的です。これにより、助成制度や空き家活用の支援策を早めに活用でき、将来的な負担軽減につながります。
以上のように、相続前の段階で遺言や信託、専門家連携、相談体制づくりを実行することで、空き家化を未然に防ぐことができ、相続後の負担を大幅に軽減することが可能です。
まとめ
空き家問題は相続に伴い誰もが直面しうる社会的な課題です。放置することで税金負担や近隣トラブル、建物の劣化リスクが高まる一方で、事前の準備や専門家の活用により十分に対策を講じることが可能です。相続前からしっかり話し合い、各種選択肢とリスクを理解しておくことが、家族や地域の安心につながります。早めの対応が将来の不安を減らす第一歩です。
