住宅ローン控除で損する人はどんな人？共通点や注意点を解説

：要件を満たしていないため控除が受けられず損する人の共通点

住宅ローン控除を受けようとしても、基本的な要件を確認せず手続きを進めてしまい、結果的に控除を受けられず「損をしてしまう」ケースがあります。まず、以下の三つの要件が代表的です。

これらの要件をひとつでも満たしていないと、そもそも控除対象とならず、「損をする」人になってしまいます。たとえば、新居の床面積が小さい、入居が遅れて要件期間を超えてしまう、あるいは返済期間が１０年に満たないといったケースです。どれも見落としやすいため、購入前の確認が不可欠です。

さらに、省エネ性能（省エネ基準適合住宅かどうか）の要件も見逃せません。とくに２０２４年以降、新築住宅では省エネ基準に合致しない住宅は原則として控除対象外となりますので、購入段階で必ず確認しましょう。

いずれにしても、要件の見落としによる控除対象外は「損する人」の典型例です。事前に確実に要件を整理し、確認しておくことが重要です。

ペアローン・共有名義で見落としがちな落とし穴によって損する人の共通点

住宅ローンを夫婦で契約する「ペアローン」や「共有名義（連帯債務型）」には節税効果が期待できる一方で、見落としやすいリスクもあります。以下に代表的な共通点を整理した表を示します。

以下、各共通点の解説です。

まず、ローン負担と登記上の持分がずれている場合、税務上「贈与があった」と判断され、贈与税が課税される可能性があります。たとえば、夫婦でペアローンを組み、夫が借入額の大部分を負担したにもかかわらず、持分を五分五分にして登記すると、不適切とされるケースがあります。実務では、出資割合と持分割合を一致させることが重要ですし、不一致の場合は更正登記などで修正する方法もあります。司法書士による対応が安心でしょう。

次に、育児休業給付金などの非課税収入が中心になる年には、所得税や住民税の課税対象となる所得が少なく、住宅ローン控除の恩恵を受けづらくなる点です。控除額が理論上あっても、税金が少なければ実際に差し引けず、結果的に「損した」と感じてしまう人がいます。特にペアローンでは夫婦それぞれで手続き管理も必要なので注意が必要です。

最後に、共働き前提で立てた返済計画が、どちらかの収入減少により破綻するリスクです。たとえば育休や離職、病気などで収入が減ると、返済負担が重くなり、控除があっても実質的には家計が苦しくなってしまうことがあります。共有名義ローンを選ぶ際は、こうした収入変動にも耐えうる余裕のある計画を検討すべきです。

他の税制優遇との併用によって控除額が目減りして損する人の共通点

住宅ローン控除と他の税制優遇制度を併用する際、その仕組みを正しく理解せずに利用すると、控除額が目減りしてしまうことがあります。よくあるケースとして、以下のような点を見落としてしまう方がいます。

まず、「ふるさと納税」と併用する場合です。確定申告で併用すると、ふるさと納税の寄附金控除が所得税から優先して適用され、その結果、住宅ローン控除の対象となる所得税額が減少し、控除しきれずに住民税からの控除へまわすことになります。しかし、住民税には控除上限（前年度課税所得の５％、上限約９万７５００円）があるため、住宅ローン控除を満額受けられないケースがあります。一方、ワンストップ特例制度を利用すれば、ふるさと納税分は住民税からのみ控除されるため、住宅ローン控除の控除額が目減りするおそれは少なくなります。こうした仕組みに気づかず確定申告を選んでしまう人が、損をする共通点といえます。

次に、「三千万円の特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）」との併用です。この特別控除を選択すると、住宅ローン控除との併用ができません。この点を理解せずにどちらか適用を誤って選んでしまうと、結果として選ばなかった制度の恩恵を途切れさせてしまい、損をする可能性があります。

さらに、「譲渡損失の繰越控除」など他の譲渡所得に関する制度との相互作用を把握していないと、住宅ローン控除の適用額や税負担が予定とずれてしまうことがあります。これらの控除制度は、それぞれ適用順序や計算ルールが異なるため、複数を併用する場合には慎重な確認が必要です。

以下は、併用時に注意すべきポイントをまとめた表です。

このように、他の制度との併用において制度ごとの控除対象や順序、上限を理解せずに手続きを進める人は、住宅ローン控除の恩恵を最大限に活かせず、結果的に損をするという共通点があります。

申告手続きや制度改正への対応不足で損する人の共通点

住宅ローン控除を受ける際、初年度に必ず確定申告をしていないと、その後の控除適用が受けられない点に注意が必要です。給与所得者の方でも、初年度のみは確定申告が必要であり、2年目以降は年末調整に切り替えられます。一方、個人事業主の方は初年度以降も継続して確定申告を行わなければ控除が継続できません。この違いを理解せずにいると、控除を受け損なう恐れがあります。※

また、2026年度以降、税制改正による制度更新に対応していない人も注意が必要です。住宅ローン控除は2030年末まで延長され、中古住宅では控除期間が従来の10年から13年へ延長されるなどの優遇変更があります。一方で、省エネ性能が低い住宅や、災害危険区域（レッドゾーン）に所在する新築住宅の場合は控除対象外となるケースも生じています。こうした改正内容を把握していないと、購入時期や住宅選びを誤る原因になります。

さらに、申告に必要な書類を準備できていないと、せっかくの控除も受けられなくなります。初年度には登記事項証明書や売買契約書、性能証明書などが必要になりますが、2年目以降は必要書類が減るとはいえ、「住宅ローン残高証明書」や「（特定増改築等）控除額計算明細書」の提出は必須です。これらを漏れなく準備し、期限内に提出できないと控除が適用されないリスクがあります。

以下に、申告手続きや制度改正対応で損をしないための注意点を３項目にまとめました。

まとめ

住宅ローン控除は、正しい知識や準備がなければ本来受けられるはずの控除を逃してしまい、気付かないうちに損をしてしまう方が多い制度です。要件未確認による適用外や、ペアローンや共有名義の落とし穴、他の税制優遇との併用時の注意点、申告や制度改正の見落としなど、よく見られる共通点を知っておくだけで損失の回避につながります。自分は大丈夫と油断せず、事前にしっかりと条件や手続きを把握することが大切です。住宅ローン控除で後悔しないためにも、少しの知識が大きな安心につながります。