相続した不動産の手続きは？流れをわかりやすく解説

相続した不動産、最初の確認ポイント

不動産を相続する場面では、まず相続が始まった時点の整理から進めることが大切です。
人が亡くなったときは、通常は死亡の事実を知った日から7日以内に市区町村へ死亡届を提出する必要があります。
そのうえで、公正証書遺言か、自筆証書遺言が残されていないかを確認し、見つかった場合は家庭裁判所での検認手続きの要否を確かめます。
こうした初期対応を行うことで、その後の相続手続き全体の見通しが立てやすくなります。

次に、不動産が相続財産に含まれているかを確認する作業に進みます。
一般的には、固定資産税の納税通知書や、自治体で取得できる名寄帳などを手掛かりに、土地や建物の所在地や地番、家屋番号などを確認します。
法務局で登記事項証明書を取得すれば、登記名義人や権利関係を把握することもできます。
これらを照らし合わせることで、どの不動産が相続の対象になるのかを整理しやすくなります。

不動産の名義を被相続人のまま放置すると、時間の経過とともに相続人が増え、将来の売却や活用の際に合意形成が難しくなるおそれがあります。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得した相続人は、自己のために相続があったことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
期限までに正規の相続登記が難しい場合は、相続人申告登記を行うことで義務を果たす方法も用意されています。
このように、早期に状況を確認して手続きを進めることが、無用なトラブルや過料リスクを避けるうえで重要です。

相続人と相続財産を確定する基本ステップ

相続した不動産の手続きを進めるには、まず誰が相続人になるのかを正確に確認することが大切です。
相続人の範囲は民法で定められており、配偶者は常に相続人となり、そのほかに子、直系尊属、兄弟姉妹などが続く順位関係があります。
この確認のためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や除籍謄本などを収集し、婚姻や養子縁組、認知の有無を丁寧に確認していきます。
戸籍のつながりに抜けや誤りがないかを意識して確認することが、後の相続手続きの土台づくりにつながります。

次に、不動産を含めた相続財産の全体像を把握するために、財産目録を作成します。
財産目録は、不動産、預貯金、有価証券、生命保険金、債務など、プラスとマイナスの財産を一覧に整理したものです。
不動産については、不動産登記事項証明書の内容を参考に、所在地や地目、家屋の種類、面積などを正確に記載し、預貯金は金融機関名や口座種別などを整理して書き出します。
このように一覧化しておくことで、遺産分割協議や相続税申告が必要かどうかの検討を進めやすくなります。

また、相続財産の内容によっては、相続放棄や限定承認を検討する必要がある場合があります。
被相続人に多額の借入金や連帯保証債務があるおそれがあるときや、資産と負債のどちらが多いか判断しにくいときは、慎重な検討が欠かせません。
相続放棄や限定承認は、相続の開始があったことを知った日から原則3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があるため、この期間内に財産の概略を把握し、方針を決めることが重要です。
期間を過ぎてしまうと単純承認とみなされる場合があるため、早めに情報を集めて判断することが求められます。

不動産相続の手続きの流れを時系列で整理

不動産の相続手続きは、遺言書の有無によって大きく流れが変わります。
公正証書遺言など有効な遺言書がある場合は、その内容に沿って相続登記を進めるため、原則として相続人全員による遺産分割協議は不要です。
一方で遺言書がない場合や、遺言書に不動産の扱いが明確に書かれていない場合には、相続人全員で話し合いを行い、遺産分割協議書を作成することが基本的な手順になります。
このように、まず遺言書の有無を確認したうえで、協議の必要性と進め方を整理することが重要です。

相続人と分け方が決まった後は、不動産の名義を変更する相続登記の準備に進みます。
法務局への申請では、被相続人の戸籍一式や相続人全員の戸籍、住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書、遺産分割協議書や遺言書などをそろえることが一般的な流れとされています。
そのうえで、相続登記の申請書を作成し、管轄の法務局に持参または郵送、オンライン申請のいずれかの方法で提出します。
登記が完了すると、登記完了証や登記識別情報通知書が交付され、不動産の名義変更の手続きが一通り終わります。

不動産相続では、いくつかの重要な期限にも注意が必要です。
まず、相続登記は令和6年4月1日から義務化されており、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないとされています。
また、過去に相続が発生して名義変更をしていない不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
さらに、相続税の申告が必要な場合には、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納税を行うこととされており、これを過ぎると加算税や延滞税が発生する可能性があります。

相続した不動産をどうするかの選択肢と相談タイミング

相続した不動産には、自宅としてそのまま利用するほか、賃貸に出して家賃収入を得る方法や、一定期間は空き家として管理しながら将来の利用を検討する方法があります。
また、維持管理の負担や将来の相続まで考えると、早めに売却して現金化する選択もあります。
国土交通省や政府広報オンラインでも、空き家の放置は資産価値の低下や周辺への悪影響につながるため、活用や処分の方針を早めに決めることが重要とされています。
まずは、家族の意向やライフプランを踏まえ、方向性を大まかに整理しておくとよいです。

所有を続ける場合には、固定資産税や都市計画税、火災保険料に加えて、清掃や庭木の剪定、設備点検などの維持管理費用が毎年かかります。
固定資産税の標準的な税率は課税標準額に対して原則年税率1.4％とされており、空き家の年間維持費は、税金や保険、管理費用を合わせておおむね10万〜20万円程度が目安とされています。
さらに、管理が行き届かず「管理不全空家」や「特定空家」とみなされると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性もあるため注意が必要です。
このように、使わずに持ち続ける場合でも継続的な費用負担が生じる点を理解して検討することが大切です。

相続した不動産をどう扱うか判断に迷う場合は、早い段階で不動産の専門家に相談することが有効です。
国土交通省なども、空き家の所有者に対し、市区町村の窓口や不動産事業者などの専門家へ早めに相談することを勧めており、活用や売却、賃貸などの選択肢を具体的に比較しやすくなります。
また、固定資産税の負担や老朽化の進行を見える化する資料を用いて、数年後の資産価値と維持費の見通しを確認しながら判断する取組も紹介されています。
こうした情報やシミュレーションを踏まえつつ、将来の負担を抑えるためにも、できるだけ早期に方針を固めることが望ましいです。

まとめ

相続した不動産の手続きは、死亡届や遺言書の確認、相続人と財産の確定、相続登記など、やるべきことが多く迷いやすいものです。
放置すると名義トラブルや、相続登記義務化に伴うリスクも高まります。
当社では、相続開始直後の整理から、不動産の活用方法や売却のご相談まで、一連の流れをわかりやすくサポートします。
「まず何をすれば良いか知りたい」「自分のケースでの進め方を教えてほしい」という方は、お気軽にお問い合わせください。